El precio de la vivienda ha crecido con fuerza en Canarias, superando incluso el incremento observado en el resto del territorio nacional. Sin embargo, la propuesta de restringir el alquiler vacacional que se vota el día de hoy en el parlamento de las islas no resolverá la crisis habitacional, de acuerdo con un nuevo informe de la Universidad de las Hespérides que analiza de forma meticulosa la situación del archipiélago y ofrece distintas alternativas.
El siguiente gráfico pone de manifiesto que, efectivamente, el precio de la vivienda ha escalado en Canarias por encima de los umbrales de referencia que se aprecian en el resto de España, con un incremento superior al 30% entre 2021 y 2023.
En el agregado, los precios de la vivienda han crecido un 32,5%, frente a un promedio del 27,8% y un IPC del 17,9%. Solamente son más acusados los incrementos apreciados en Andalucía, Cantabria y Navarra.
Sin embargo, el estudio recalca que, para establecer un análisis completo de la situación, es preciso tomar en cuenta la evolución de la oferta, y no solamente el comportamiento de la demanda. En este sentido, el informe apunta que "de 2020 a 2023, la construcción de viviendas ha sido claramente insuficiente: apenas un 0,7% de incremento. Obviamente, esta situación ha impedido satisfacer el incremento de la demanda propiciado por la configuración de nuevos hogares. Esto se agrava por las trabas burocráticas y el intervencionismo urbanístico, que impiden que el mercado responda naturalmente a las necesidades de la población".
Según muestra el siguiente gráfico elaborado por el centro de educación superior, Canarias ha sido la tercera comunidad autónoma con menor incremento en el stock de vivienda para el periodo que va de 2020 a 2023. Solamente se dan cifras más bajas en Galicia y Castilla y León.
De 2021 a 2023, los hogares de las islas han crecido un 3%, frente a la subida del 0,7% que se ha dado en la cifra de viviendas terminadas. Se trata de un desajuste de 2,3 puntos porcentuales, frente a 1,6 en el caso de Madrid o 1,5 en las Islas Baleares. De hecho, si medimos el número de viviendas construidas por hogar creado vemos que Canarias tiene el mayor déficit habitacional de todo el territorio nacional.
En este sentido, el trabajo recalca que, "mientras el legislador identifica un déficit de 7.000 viviendas anuales en el preámbulo de la ley mediante la cual se quiere restringir el alquiler vacacional, es el propio poder político el que obstaculiza la construcción de nuevas viviendas". De hecho, el texto de la nueva legislación reconoce que "los procesos del urbanismo son tradicionalmente complicados y lentos" y añade que la normativa en vigor promueve "la contención de la extensión urbana". En Las Palmas de Gran Canaria, por ejemplo, el 67% del suelo está vetado para la construcción de vivienda.
La baja densidad poblacional es una variable sobre la que se podría actuar para cuadrar el círculo y propiciar más vivienda sin extender la superficie urbanizada. A fecha de hoy, Canarias tiene una densidad de población de 301 habitantes por kilómetro cuadrado y solamente el 16% de su territorio tiene niveles altos de densidad. Si no se liberaliza el suelo, se puede "liberalizar el techo", permitiendo construcciones más altas y de mayor capacidad, como está empezando a plantear la legislación de Madrid. Sin embargo, impidiendo crecer "a lo alto y a lo ancho", el cuello de botella del desarrollo de obra nueva se convierte en un problema permanente.
La más clara demostración del taponamiento que está sufriendo el urbanístico viene reflejada en el siguiente gráfico, que refleja en qué medida la producción de obra nueva se ha desplomado y nunca ha recuperado los niveles previos a la burbuja inmobiliaria.
El papel de la vivienda turística
Canarias es la comunidad autónoma con mayor volumen de vivienda turística en relación con su parque residencial, puesto que el 4,7% de sus casas y pisos tienen este fin, un porcentaje que se reduce al 3,7% en Baleares y que cae al 1,4% en Cataluña o al 0,7% en Madrid. Sin embargo, si se toman los datos de todos los municipios de las islas relaciona el crecimiento de la vivienda turística entre 2020-2024 con la subida de los precios de venta de los inmuebles, encontramos que no se aprecia una relación significativa entre ambas variables.
Autores de prestigio
El estudio de la Universidad de las Hespérides ha sido realizado por Daniel Fernández, doctor en economía y director del Centro Ruth Richardson de Análisis de Políticas Públicas de la Universidad de las Hespérides y director durante más de una década de UFM Market Trends, uno de los observatorios más importantes de Latinoamérica. Asimismo, lleva la firma Gonzalo Melián, doctor en economía y en arquitectura y especialista en economía urbana, derecho urbanístico y planeamiento urbano y territorial. También contribuyen al informe como co-autores Iván Raja Parra y Felipe Bosch Cardoso.
En la presentación del estudio, Fernández y Melián han abogado por "repensar la estrategia regulatoria. En lugar de legislar de forma restrictiva el uso turístico de viviendas, proponemos reducir las barreras a la construcción y mejorar la seguridad jurídica en el alquiler residencial. Así, se lograría un equilibrio sostenible entre la demanda turística y la protección del derecho a la vivienda.
El turismo y la vivienda pueden ser compatibles si existe voluntad política para impulsar la construcción de nuevos inmuebles y fortalecer la seguridad jurídica en los alquileres de larga duración. De lo contrario, se corre el riesgo de aprobar una Ley que, al centrarse casi exclusivamente en restringir el alquiler vacacional, no solo será ineficaz para abordar la escasez de vivienda asequible, sino que también pondrá en peligro la principal fuente de ingresos de las Islas".