Desahucios, dación en pago, abusos...

Los diez mitos más extendidos sobre el mercado hipotecario español

La Ley Hipotecaria funciona correctamente, pese a las críticas vertidas por la izquierda y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH).

| Corbis

El Congreso debate este martes la admisión a trámite de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) presentada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Dicho proyecto incluye la posibilidad de aplicar la dación en pago con carácter retroactivo para saldar deudas hipotecarias, siempre y cuando se trate de una vivienda habitual.

La PAH y, en concreto, su portavoz, la polémica Ada Colau, argumentan que la normativa vigente es "injusta" y "criminal" por permitir los desahucios y exigir la deuda pendiente si la subasta del bien no cubre el importe de la hipoteca. Sin embargo, en torno a este debate ha surgido una serie de mitos y falacias muy extendidas. La Fundación de Estudios Financieros (FEF) desmonta algunos de estos mantras en su Informe sobre el mercado hipotecario español, publicado el lunes.

1. La Ley Hipotecaria funciona

En primer lugar, la normativa vigente "ha cumplido con la fuerte demanda de adquisición de vivienda de la sociedad española en los últimos años". El mercado hipotecario "ha funcionado bien históricamente", ya que la capacidad de acceso a la vivienda ha estado "casi asegurada, con un coste de financiación bajo para los estándares internacionales".

Así, el 83% de las familias españolas son propietarias de su vivienda habitual, en comparación con el 73% de la media europea y el 70% de Reino Unido. Mientras, la media de familias españolas propietarias que cargan con una hipoteca es del 35% frente al 27% de la media de la UE y al 45% de las familias británicas.

2. El problema es el paro, no la Ley

Por otro lado, si bien es cierto que el problema de los desahucios ha aumentado en los últimos años, ello es consecuencia de la crisis económica y, más concretamente, del elevado paro que sufre España (tasa de 26%, casi seis millones de parados y 1,8 millones de familias con todos los miembros sin trabajo).

El desempleo es lo que dificulta el pago de las deudas, no el mercado hipotecario. De ahí que, según estos expertos, el Gobierno debería adoptar "medidas sociales" para paliar esta situación, no reformar la Ley Hipotecaria de forma "precipitada", lo cual "podría tener importantes y negativas consecuencias".

3. El número de desahucios es muy inferior

En cuanto al problema concreto de los desahucios, el informe recuerda que la morosidad hipotecaria sigue siendo baja (apenas 3,4%) frente a la tasa general de la banca (11,4%). En este sentido, advierte de que las estadísticas disponibles "no permiten cuantificar la verdadera magnitud del problema".

La estadística de desahucios que elabora el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) incluye los desalojos, voluntarios o forzosos, en todo tipo de inmuebles, desde fincas rústicas o urbanas, hasta locales comerciales o primeras, segundas y terceras viviendas, etc. Además, también incluyen los desahucios por impago de alquiler. Los desahucios de primera vivienda no superan los 15.000 casos desde 2008.

4. El banco no quiere quedarse con la casa

Por otro lado, cabe recordar que, en todo caso, el desahucio se produce tras un largo proceso de negociación entre la entidad bancaria y el deudor. La Asociación Española de Banca (AEB) ha reconocido más de 400.000 casos de renegociación de hipotecas desde que comenzó la crisis, lo cual refleja que lo último que quiere la entidad es quedarse con la casa.

5. Los títulos hipotecarios son clave

Por si fuera poco, el mercado hipotecario, a través de la emisión de cédulas y bonos, constituye, hoy por hoy, la principal vía de financiación exterior de las entidades españolas, con cerca de 500.000 millones de euros.

6. Normativa similar al de la UE

El sistema español es muy parecido al del resto de países europeos, tal y como certificó la Federación Hipotecaria Europea (European Mortgage Federation) en 2007. En general, los principios subyacentes son iguales o muy similares al del resto de Europa, siendo las principales diferencias las que se derivan de su aplicación real, es decir, el tiempo, el nivel de los costos, la autoridad competente, etc.

7. La dación en pago no existe en la UE

Aunque se ha extendido la idea de que la dación en pago es un mecanismo que existe en todos los países menos en España, "eso es absolutamente falso", aclara la FEF: "La dación en pago no existe como tal en ningún país de la Unión Europea".

De hecho, en casi todos rige el "principio de responsabilidad patrimonial universal". En Europa, al igual que en España, se adquiere una "deuda personal" cuando se firma una hipoteca. Es decir, se contrae la obligación de pagar íntegramente la deuda con la garantía personal del deudor. Lo que sí existe en otros países europeos, a diferencia de España, son fórmulas para aliviar la carga a las familias que no pueden pagar. Son las llamadas "leyes de segunda oportunidad", que, en última instancia, hacen que el banco acabe aceptando la dación en pago con más facilidad que en España.

8. Dación en pago, limitada en EEUU

Otro de los grandes mitos es que la dación en pago se aplica en todo EEUU. Esta fórmula tan sólo existe en once estados (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minnesota, Montana, Nevada, N. Dakota, Oregon, Washington y Wisconsin). Sin embargo, no evita el desahucio, tan sólo permite saldar la deuda mediante la entrega de la vivienda, siempre que haya sido pactado así de antemano en el contrato.

Además, puesto que el banco asume el riesgo de depreciación de la vivienda, el tipo de interés del préstamo es más alto; el deudor tiene que firmar un seguro de impago, que encarece notablemente el coste; el banco exige al deudor el pago adelantado de una parte importante de la vivienda (entrada); y si, pese a todo, entrega la casa, el deudor es inscrito en un registro de insolventes que le puede impedir acceder al crédito durante siete años.

En el resto de EEUU, el deudor sí responde con su garantía personal además de la garantía hipotecaria. Curiosamente, en los últimos años se aprecia un mayor número de ejecuciones judiciales en los Estados en los que existe dación en pago.

9. La dación en pago ya existe en España

El artículo 140 de la Ley Hipotecaria española acepta la posibilidad de que el crédito hipotecario sólo pueda exigirse contra el valor del inmueble, excluyendo así la responsabilidad patrimonial universal del deudor. Esta posibilidad requiere la conformidad de ambas partes, y para que el banco la acepte suele requerir un coste mayor (tipo de interés, entrada y garantías) que una operación ordinaria.

De hecho, y pese a no haber firmado tal cláusula, hay ocasiones en las que la entidad está dispuesta a quedarse con la casa, aunque son casos muy concretos. Generalmente, viviendas bien ubicadas que resulten fácilmente vendibles, o en el caso de personas sin recursos, generalmente inmigrantes, o cuando el valor del inmueble es cercano al de la deuda.

10. Bruselas no exige la dación en pago

Por último, la dación en pago no figura entre los problemas del mercado hipotecario de la UE que, desde hace años, analizan la Comisión Europea y el Parlamento Europeo, organismos que están elaborando una directiva sobre este sector.

En general, la preocupación que tiene Bruselas sobre esta directiva no es la carga que le queda a una familia que pierde su casa, sino que "no se haya advertido correctamente al consumidor de que puede perder la casa si no cumple con los compromisos de pago y que, además, deberá saldar la deuda pendiente", aclara el informe. "El legislador europeo lo que trata de evitar a toda costa es un episodio de impago generalizado como el que dio origen a la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos, donde muchos deudores dejaron de pagar a los bancos, que se quedaron con las casas y no recuperaron completamente el dinero prestado", concluye.

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