A comienzos de 2022, el gobierno de España impuso un límite del 2% al incremento interanual de los contratos de alquiler. Desde entonces, el aumento acumulado de los precios ha sido del 8,7%, desbordando prácticamente en siete puntos porcentuales el tope máximo previsto por el Ejecutivo de Pedro Sánchez. Se constata, pues el fiasco de una regulación que ha producido resultados similares en otros países europeos, especialmente en capitales como Estocolmo, París o Berlín.
Como es lógico, el tope afecta a todos los contratos en vigor, de manera que estos acuerdos no pueden modificarse con subidas que desborden el tope del 2%. Sin embargo, en la medida en que se está interviniendo el precio del alquiler, son legión los propietarios que han dejado expirar los contratos de arriendo que tenían suscritos y han optado por sacar nuevamente sus viviendas al mercado, pero fijando precios de partida mucho mayores, compensando así la imposibilidad de elevar el coste del arriendo por encima del 2%.
Conviene recalcar, además, que la subida del 9% registrada durante el último año contrasta con una caída del poder adquisitivo que asciende al 6% cuando comparamos el IPC de febrero de 2023 con el mismo indicador para febrero de 2022. Por lo tanto, los inquilinos enfrentan un fuerte crecimiento de los precios del alquiler precisamente cuando su renta disponible experimenta un descenso acelerado derivado de la crisis inflacionista.
¿Cómo suben los precios?
Para entenderlo mejor, pensemos, por ejemplo, en el propietario de un piso que tiene previsto arrendarlo por cuatro años, a razón de 1.000 euros mensuales. Si su intención es revalorizar este contrato a una tasa anual del 3%, las rentas generadas por este activo serían de 12.000 euros en el año 1, 12.360 euros en el año 2, 12.730 euros en el año 3 y 13.110 euros en el año 4. Sin embargo, al imponerse una revalorización máxima del 2%, estos pagos serían de 12.000 euros en el año 1, 12.240 euros en el año 2, 12.485 euros en el año 3 y 12.735 euros en el año 4.
Bajo este escenario hipotético, los ingresos acumulados por el contrato de alquiler ascenderían a 50.200 euros si el propietario pudiese aplicar la revalorización del 3%, mientras que el tope del 2% haría que los pagos generados ascendiesen, en suma, a 49.460 euros. Por lo tanto, hay una diferencia de 740 euros entre el precio que quiere fijar el propietario, con arreglo a consideraciones de mercado, y el coste que se ve obligado a aplicar finalmente, de acuerdo con la legislación aprobada por PSOE y Podemos.
Así las cosas, para protegerse de la intervención del precio por parte del Ejecutivo, el propietario podría optar por sacar el piso al mercado a un coste inicial de 1.050 euros mensuales, lo que elevaría a 12.600 euros los ingresos del año 1, dejando los de los siguientes ejercicios en 12.850 (año 2), 13.110 (año 3) y 13.370 euros (año 4), para un total de 51.930 euros.
Sobre el papel, el gobierno aspira a que un contrato de estas características genere el equivalente a 49.460 euros a lo largo de los cuatro años analizados, a razón de un tope que limita al 2% las revalorizaciones del alquiler. Para el propietario, el ingreso esperado eran 50.200 euros, en línea con una revisión anual del 3%. Sin embargo, como el dueño del inmueble teme quedarse sin margen de maniobra a raíz de la intervención del precio, su reacción consiste en elevar el precio de partida y cumplir el tope del 2% a partir de una base más alta. El efecto último sería un pago acumulado de 51.930 euros, 2.470 euros más de lo que esperaba el gobierno cuando introdujo el tope.
Otros problemas derivados de la intervención del mercado
Los problemas que enfrenta el mercado de la vivienda van más allá del fuerte encarecimiento de los precios del alquiler. Otro de los problemas derivado de la nueva regulación es la caída del stock de vivienda, que se ha reducido con fuerza, experimentando un descenso del 17% según los datos facilitados por Idealista. Esta cifra muestra que la nueva regulación está haciendo que muchos propietarios de vivienda saquen sus inmuebles del mercado, optando por venderlos o por esperar a poder alquilarlos en un contexto más favorable.
Además de la subida de precios y la caída del stock de vivienda disponible para alquiler, el control de los precios acarrea otros efectos secundarios: se reduce la inversión en reformas y rehabilitación, se desploma la obra nueva dedicada al mercado del alquiler, se exige a los inquilinos que asuman el pago de tributos como el IBI, se trasladan a los arrendatarios ciertos gastos justificados por la operativa de las comunidades de vecinos, se endurecen los requisitos para acceder al alquiler…
En definitiva, un sinfín de problemas que ya se dieron en España bajo el franquismo, cuando se introdujeron los programas de renta antigua que solo contribuyeron a reducir a la mitad el peso relativo del alquiler, que pasó del 51% al 25% ante la imposibilidad de negociar los arriendos siguiendo los precios de mercado.