El Banco de España tumba las políticas de vivienda del Gobierno en su informe anual. El Ejecutivo de Pedro Sánchez lleva desde el año 2018 con la vivienda en su diana aplicando un torpedeo de medidas intervencionistas que no han hecho nada más que agravar la situación.
Regular precios, aumentar la fiscalidad, poner trabas a los inversores, desproteger al propietario... todo vale para asfixiar a un mercado que sufre una grave falta de oferta en las principales ciudades de nuestro país. Y ayer martes, el Banco de España puso sobre la mesa todos los efectos perniciosos que ha sufrido (o podría sufrir) el mercado inmobiliario debido a las ideas del Gobierno.
Control de precios: menos casas y de peor calidad
Por ejemplo, una de las imposiciones más devastadoras para el alquiler son los controles de precios que el Ejecutivo ha incluido en su Ley de Vivienda. "Su anuncio y aplicación sostenida en el tiempo pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda" alerta el Banco de España.
Y es que, la "literatura económica ha documentado a escala internacional la aparición de efectos adversos", como venimos recogiendo en Libre Mercado, "que podrían ser especialmente relevantes en caso de que no se apliquen medidas estructurales que aumenten la oferta de vivienda". Entre estos efectos adversos el Banco de España destaca estos tres principales:
- Una contracción de la oferta de vivienda de alquiler en las áreas reguladas.
- El desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos (por ejemplo, al alquiler de temporada o a la vivienda turística).
- Un descenso de la calidad de la vivienda por un menor mantenimiento.
La fijación de precios máximos en el mercado del alquiler podría, además, "generar efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta" añade el organismo que dirige Pablo Hernández de Cos. Sencillo: a menos oferta porque el propietario no saca de su alquiler la rentabilidad que considera oportuna, mayores precios. En particular, "la fijación de un precio máximo podría reducir los alquileres de los inquilinos que se sitúan por encima del máximo regulatorio, pero incrementar los precios".
Por fortuna, el Índice de Precios de Referencia del alquiler con el que el Gobierno pretende expropiar el derecho de los propietarios a decidir libremente a qué precio alquilan sus casas es autonómico, por lo que las CCAA del PP no lo aplicarán.
Indefensión del propietario
El Banco de España también señala el perjuicio a los propietarios que han supuesto las políticas del Gobierno en su afán de proteger a los inquilinos. Algunas de ellas son: "la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, la fijación de limitaciones en las actualizaciones anuales de las rentas del alquiler en niveles inferiores al IPC y el endurecimiento de los supuestos y condiciones de desahucio en el caso de hogares en situación de vulnerabilidad social".
Para el organismo, "las medidas adoptadas habrían mejorado las condiciones de los hogares con contratos vigentes". No obstante, "la literatura internacional también apunta a que algunas de estas actuaciones pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler, así como en los precios de los nuevos contratos". En particular, "como resultado de la mayor protección para los inquilinos más vulnerables, se eleva el riesgo de impago para los propietarios, lo que podría resultar en un incremento del precio del alquiler —por una mayor prima de riesgo— o en una reducción de la oferta de alquiler disponible para estos hogares vulnerables" como es el caso de los propietarios que rechazan alquilar a familias por su desconfianza y desprotección ante los impagos y la okupación.
Además, "esta oferta podría sustituirse en forma de alquileres de habitaciones o por períodos inferiores al año, modalidades en las que los inquilinos disponen de menor protección" como ya está pasando con el auge del alquiler de temporada. Al mismo tiempo, "en un contexto de aumento de los costes, tanto operativos como de construcción de vivienda, la extensión temporal de la vigencia de los contratos de alquiler y su combinación con actualizaciones de rentas anuales por debajo del IPC disminuyen los incentivos para aumentar la oferta de alquiler. Estos desincentivos serían mayores en el ámbito de las personas jurídicas, ya que los inquilinos de estas entidades han recibido una mayor protección" señala el Banco de España.
El fracaso de los Avales
El Banco de España también alerta de que ·en un mercado con oferta rígida, las políticas de apoyo a la demanda de vivienda en propiedad, como los avales públicos "suelen generar un aumento de los precios de compraventa. Además, "el mayor apalancamiento que supone adquirir una vivienda sin ahorro previo", como es el caso de los jóvenes a los que van destinados estos avales "implica una cuota hipotecaria más alta, especialmente en el contexto actual de tipos de interés hipotecarios elevados" o que no logren que su petición de préstamos sea aceptada.
Más factores que influyen en el desajuste oferta-demanda
Además de la parte de las políticas gubernamentales y de oferta, el organismo ha señalado otros factores que influyen por el lado de la demanda.
-El aumento de la población: "el crecimiento de la población residente constituye, a través de la formación de nuevos hogares, un importante elemento de impulso para la demanda de vivienda en propiedad y en alquiler. En este sentido, en los últimos años se observa un crecimiento sustancial de la creación neta de hogares en España, desde los 50.000 que se crearon en 2015 —la cifra más reducida de la serie disponible desde 1980— hasta cifras provisionales que superan los 275.000 nuevos hogares anuales en el promedio de los años 2022 y 2023. En el corto plazo, las previsiones apuntan a un aumento neto de unos 220.000 hogares anuales para el período 2024-2026, mientras que en el medio plazo se estima un incremento de unos 120.000 hogares anuales en un horizonte de 10 años16. El principal factor que subyace a este crecimiento en el período reciente —y en un futuro cercano— de la población residente y del número de hogares es el aumento de los saldos migratorios del exterior —especialmente acusado en 2022 y 2023—, que compensa el crecimiento vegetativo negativo de la población y las salidas netas de españoles al exterior".
-Tamaño medio de los nuevos hogares: "la demanda de viviendas también aumenta por una tendencia progresiva a la reducción del tamaño medio del hogar. Así, en 2023, este se situaba en España en 2,5 personas, frente a las 2,86 de 2001 y a las 3,59 de 1981".
- La concentración de la población en las áreas urbanas y grandes ciudades: el Banco de España también señala que "la población de origen extranjero habría incrementado sustancialmente su presencia relativa en el centro de las áreas urbanas. Este colectivo, dados sus menores niveles medios de renta y los elevados precios inmobiliarios en las principales ciudades, tiende a residir en viviendas de alquiler y, en el período más reciente, habría aumentado su residencia en modalidades como el alquiler compartido y de habitaciones. En el otro lado, se habría dado un "desplazamiento de la población española desde el centro hacia la periferia de las áreas urbanas". Por otro lado, "las CCAA con mayor población son aquellas donde se concentra la creación neta de hogares y el aumento de la demanda de vivienda residencial. En concreto, Cataluña, la Comunidad de Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana, que representaban un 58% del stock de hogares en 2021, acogen cerca del 70% de los nuevos hogares formados en 2022-2023 y del incremento proyectado para los años 2024 y 2025".