La nueva Ley de Vivienda aprobada en el Congreso de los Diputados ha sido presentada a los ciudadanos como la panacea para solucionar todos los problemas del mercado del alquiler de nuestro país. Presentada por Pedro Sánchez como "un hito de la democracia que supondrá un cambio de paradigma" y con el objetivo de limitar los precios del alquiler –que han aumentado un 10,3% en Madrid y un 18,7% en Barcelona en el último año–, la medida estrella de la ley es la limitación del crecimiento de los precios del alquiler. Esta medida permitirá a las Comunidades Autónomas a limitar al 2% en 2023 y al 3% en 2024 la actualización anual de los contratos de las viviendas de los grandes tenedores (aquellos con al menos 5 viviendas en propiedad) en las zonas en las que el mercado se considere tensionado.
Aunque a priori pareciera que la medida podría ser efectiva, las previsiones de los economistas de los efectos de esta Ley son muy negativas. Los controles de alquileres –en sus distintas formas– no son ninguna novedad. Estos controles proliferaron en Europa y en Estados Unidos durante la Primera y la Segunda Guerra Mundial, y hasta ahora casi todos los países los han aplicado en algún momento. Siempre se han implementado con el propósito de reducir los precios de los alquileres y facilitar el acceso a la vivienda, pero casi nunca lo han conseguido.
La literatura económica y la evidencia empírica en torno a los controles de los alquileres es abundante y deja numerosas lecciones, ninguna de las cuales ha tenido en cuenta el Gobierno a la hora de redactar su Ley:
- Limitar los alquileres reduce su atractivo para los propietarios, que pueden decidir dar a su vivienda otros usos, y para los promotores, que se abstienen de construir nueva vivienda para alquilar. Como consecuencia, la oferta de vivienda en alquiler se contrae. Sims (2007) demostró que el control de alquileres en Massachusetts en los años 80 y 90 redujo la cantidad de viviendas en el mercado, y Diamond, Mc-Quade y Qian (2017), estiman que la oferta se redujo en un 15% en San Francisco en las zonas intervenidas entre 1995 y 2012. En Cataluña, donde los alquileres se limitaron entre 2020 y 2022, la oferta de pisos en alquiler se contrajo en un 10%, según EsadeEcPol.
- Los inmuebles se deterioran más: la pérdida de rentabilidad de los inmuebles hace que los propietarios se preocupen menos por mantenerlos en buen estado, lo que acelera el deterioro del parque de viviendas. Además, los propietarios, bajo el control de alquileres, trasladan en mayor medida los gastos de mantenimiento a los inquilinos, como demuestran Gyourko y Linneman (1990) y Moon y Stotsky (1993), quienes estudiaron los efectos del control de alquileres en Nueva York.
- La demanda se desplaza y los precios suben: como la oferta en las zonas intervenidas se reduce, como ya hemos explicado, la vivienda se vuelve más escasa y los inquilinos buscan viviendas para alquilar en las zonas adyacentes que no han sido intervenidas y donde la vivienda en alquiler es más abundante. Como consecuencia, los precios del alquiler en estas zonas se encarecen. La evidencia respecto a esto es abrumadora y ocurrió también en Cataluña durante la intervención de la Generalidad. En la comunidad catalana, tras la intervención, buena parte de las viviendas cuyo alquiler se encontraba por encima del precio de referencia salieron del mercado, mientras aquellas cuyo alquiler se encontraba por debajo se encarecieron.
- Algunos barrios terminan gentrificándose: la falta de viviendas en alquiler en los barrios intervenidos hace que muchos busquen alquilar en los barrios no intervenidos, en los que los precios se disparan y terminan siendo asequibles solamente para las familias con más renta, desplazando a las familias de más bajos ingresos.
Así, aunque el control de alquileres consigue limitar los precios en las zonas intervenidas, reduce la oferta –dificultando el acceso a la vivienda–, hace que los precios se disparen en las zonas no intervenidas, que pueden terminar gentrificándose, y acelera el deterioro del parque de vivienda. Todas estas consecuencias inesperadas de las intervenciones en el mercado del alquiler de vivienda terminan por agravar la situación. Así, sólo queda esperar de la Ley de Vivienda del Gobierno Sánchez que reduzca enormemente la oferta en las zonas intervenidas y aumente los precios en las no intervenidas.
El experimento llevado a cabo en Cataluña hasta hace un año demuestra que los controles de alquileres no son una política efectiva para facilitar el acceso a la vivienda. La clave para reducir los precios, es decir, incrementar la oferta de vivienda, sigue sin contemplarse seriamente. Al menos, no más allá de los anuncios electoralistas del Gobierno sobre la puesta en el mercado de las viviendas de la Sareb, la mayoría de ellas sin terminar, no habilitadas para vivir y en sitios donde no hay demanda.