La semana pasada conocimos la fórmula que el INE utilizará para calcular el nuevo índice de actualización de los contratos de alquiler de vivienda. Tampoco ha servido para aclarar mucho: en primer lugar, porque la fórmula de esa tasa media ajustada que entra ahora en nuestras vidas es relativamente compleja; y en segundo, porque ni siquiera el índice es simplemente eso, una ecuación que aplicar de forma automática. En realidad, cada mes habrá que mirar tres indicadores: IPC, IPC subyacente y el resultado de esa tasa anual media ajustada de la que hablamos. El menor de los tres será el que sirva para actualizar la renta.
En cualquier caso, tampoco creemos que propietarios e inquilinos vayan a meterse en el berenjenal de la discusión técnica sobre si el ajuste es correcto. El día 14 de cada mes el INE publicará el dato que a ellos les interesa y a partir de ahí re-calcularán las rentas. Saben que nunca estará por encima del IPC; aunque intuyen que, salvo en circunstancias excepcionales, tampoco estará muy lejos de ese indicador. En términos poco técnicos, diríamos que parece que será algo más bajo que el IPC. Lo que quiere decir que, en los contratos de más larga duración, las rentas tenderán a perder algo de poder adquisitivo según vayan pasando los años (probablemente no mucho en el corto plazo, aunque el efecto puede ser más importante en el medio y largo). Por ejemplo, en enero todo apunta a que el índice-límite será el 2,2% cuando la inflación está en el 2,4%. No mucho, pero un par de decimitas de recorte para el propietario.
También es verdad que esto de que no se alejará mucho del IPC es más un deseo que una certeza. Los parámetros que se usarán para calcular la tasa media no están cerrados y el Gobierno podría modificarlos a su antojo en el futuro. Si la inflación vuelve a subir o las elecciones están cerca, no descarten que otro decretazo cambie los parámetros para que, durante los meses que lo necesite Sánchez, la revalorización nominal se quede muy lejos de la que debería ser real.
Dos décimas
Con todo esto sobre la mesa, me imagino, que en estos próximos días, en los que, aunque sólo sea por la novedad, se prestará algo más de atención a este asunto, la discusión girará en torno a las dos décimas. Quién va a dejar de alquilar su casa por el hecho de que el nuevo índice no le permita actualizar la renta al IPC, sino a un indicador que ahora mismo está apenas a un par de décimas de diferencia del primero. De nuevo, como casi siempre en estas cuestiones, un enfoque completamente erróneo.
Como en todo lo que está haciendo el Gobierno con el mercado del alquiler, lo importante no es el efecto directo, sino la incertidumbre. Para empezar, porque dos décimas aquí, dos allá... y en unos años has podido perder, en términos reales, una parte sustancial de la renta. Pero sobre todo, porque no sabes donde terminará esto.
Al decir "esto" queremos decir "todo lo que tiene que ver con el mercado del alquiler". Pasa algo parecido con la inqui-okupación, los índices de precios para zonas tensionadas, la ampliación de duración de los contratos o las penalizaciones a los que tengan pisos vacíos. En unos casos porque no está claro hasta dónde llegará la legislación; en otros porque se supone que las comunidades autónomas no socialistas pararán el golpe; y en los demás porque piensas que no te tocará a ti... es cierto que serían medidas que podrían no afectar demasiado a un porcentaje elevado de propietarios. El problema es que no lo saben. ¿Será tu nuevo inquilino un caradura? Probablemente no; pero si tienes mala suerte, estás perdido. ¿Regulará tu región en tu contra y afectará a tu barrio? Quizás en esta legislatura estés protegido, pero quién sabe en la próxima. ¿Llegará hasta al final la regulación sobre la ampliación del término del contrato por decreto que piden algunos miembros del Gobierno? Se hace difícil imaginarlo, pero si ocurre, estarías vendido. ¿Se alejará mucho el nuevo índice del IPC? Lo normal es que no, pero no podrías hacer nada por evitarlo en caso contrario.
En resumen, frente a la retórica de "no es para tanto", el miedo a que te toque a ti la china.
A partir de ahí, lo normal es que se complique todo lo que ya se ha complicado. Porque hablamos de un sector en el que miedo es lo único que sobra. Los inversores en vivienda siempre lo fueron en busca de tranquilidad, con esa idea tan española de "no me metas en líos de bolsa, bonos o cualquier otra cosa rara; ladrillo y a vivir de las rentas". Lo que el Gobierno está haciendo es remover un mercado que busca la estabilidad de forma obsesiva.
¿Y qué están haciendo esos propietarios miedosos ante la duda sobre el futuro? Protegerse de todas las maneras posibles. En primer lugar, vendiendo las casas: el mercado de compraventa está en máximos incluso aunque las rentas se disparan.
Porque ésa es la segunda derivada: precios iniciales para el alquiler cada vez más altos. El Gobierno ha diseñado un modelo de mercado en el que el dueño tiene la sartén por el mango antes de firmar (hay cientos de candidatos para cada inmueble vacío) y se queda completamente desprotegido una vez cerrado el contrato. Es lógico que el precio inicial se dispare: es el único momento en el que el propietario puede jugar las cartas en su mano para forzar las cosas a su favor. Además, es una manera de protegerse hacia el futuro (si luego no le dejan subir la renta, como ya era elevada de inicio, la rentabilidad total puede seguir siendo atractiva).
La tercera consecuencia es el incremento en las exigencias de garantías y el boom de lo que podríamos denominar como "empresas protectoras": desde las que desalojan okupas, a las que instalan alarmas, pasando por aquellas que te aseguran el cobro del alquiler a cambio de una tarifa mensual. El mercado está haciendo lo que mejor sabe: cubrir los fallos del Estado. Como en unos meses estará desprotegido (con una probabilidad baja de que el peor escenario se haga realidad, pero en cualquier caso con miedo), el propietario incrementa el perímetro de seguridad. Además, ante la más mínima duda sobre la capacidad (y el deseo) de pago del inquilino, busca a otro candidato o exige garantías extra a los demandantes. Lógico desde su punto de vista, pero devastador para las familias de ingresos medios y bajos.
A partir del 2 de enero, habrá otro elemento que añadir al cóctel. Un nuevo índice. Nos dirán que son sólo dos décimas. Serán los mismos que luego no puedan entender cómo puede ser que los precios no bajen. Si tenemos una nueva ley de vivienda...