Los precios de la vivienda no suben y bajan por arte de magia. Como cualquier otro mercado, su ajuste obedece principalmente al equilibrio entre la oferta y la demanda. Cuando muchas personas desean encontrar vivienda en una ciudad y dicha urbe no aumenta su parque residencial, la menor oferta y la mayor demanda resultan en subidas de precio. De igual modo, cuando el stock de unidades disponibles es relativamente amplio en comparación con el número de ciudadanos interesados en ocupar tales hogares, el coste de la compra-venta y del arriendo será más moderado.
No es casualidad que la pandemia del coronavirus haya provocado una relajación en las subidas de precios que se venían observando hasta 2019 en las grandes ciudades. El empobrecimiento económico, la interrupción de las migraciones desde el campo y el frenazo en los alojamientos turísticos propiciaron que los precios se moderasen en 2020 y 2021.
Pero, conforme la pandemia empieza a quedar atrás y la vida económica recupera su pulso, los patrones que veníamos observando hasta hace apenas dos años vuelven a hacerse evidentes. Es precisamente por eso que conviene echar un vistazo al último informe inmobiliario elaborado por DWS, la gestora de inversiones de la entidad alemana Deustche Bank.
Dicho boletín apunta que Europa presenta un déficit de hasta 1,4 millones de viviendas y que, en el caso concreto de España, el desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda es tan hondo que necesitamos más de 500.000 nuevas unidades para regresar a un punto de equilibrio.
Este cálculo se realiza comparando la evolución en el número de hogares (más de un millón entre 2011 y 2020) con el total de viviendas iniciadas (alrededor de medio millón durante el mismo periodo). Tal ejercicio revela que un tercio de las unidades necesarias para equilibrar oferta y demanda en todo el continente deberían desarrollarse en nuestro país.
De todos los grandes mercados europeos, solo hay un puñado en los que la producción de viviendas ha sido claramente superior a la formación de hogares. Es el caso de Francia, Noruega, Dinamarca, Finlandia o Portugal. En cambio, en Alemania, Reino Unido, Holanda o Suecia se observa el mismo problema que en España: un número insuficiente de nuevas viviendas en comparación con los hogares constituidos a lo largo de la década pasada.
Es importante recalcar que, si nos ceñimos a las estadísticas oficiales, España aún tiene un stock de vivienda nueva acumulada de 457.000 unidades. Sin embargo, el hecho de que esta rúbrica permanezca casi inalterada desde hace un lustro confirma que tales desarrollos se encuentran en zonas de escasa demanda. Son, pues, viviendas propias de los años de la burbuja, cuya salida en el mercado es limitada debido al escaso atractivo de los lugares donde se han proyectado estas residencias.
Precisamente por eso, el estudio elaborado por DWS recalca que "el problema de la oferta insuficiente es particularmente evidente en las principales áreas metropolitanas". Así, "la urbanización en curso y la disminución del tamaño de los hogares sugieren que la demanda de viviendas en las ciudades seguirá creciendo". Un reto que choca frontalmente con los problemas burocráticos de un mercado en el que los permisos y demoras burocráticas son tales que el desarrollo de vivienda nueva puede suponer de 10 a 12 años de espera.