La izquierda política española insiste en controlar el desarrollo de grandes proyectos urbanísticos, con la excusa de que tales inversiones son una forma de "especulación" que "privatiza" los espacios públicos. También tiene claro que el proceso de construcción de vivienda debe desarrollarse bajo paradigmas de planificación y licencias más propios del siglo XIX que del siglo XXI. Y, por descontado, las regulaciones que propone para este sector de actividad se centran en reforzar el dirigismo y el intervencionismo político sobre dicho mercado.
El resultado de todo esto es una maraña de trabas que, sumada a unos incentivos claramente nefastos, complica enormemente el desarrollo de vivienda. Libre Mercado ha llegado a estimar en 10-12 años el tiempo medio necesario para impulsar obra nueva. Semejante panorama conduce a un problema de escasez de oferta que reduce las opciones disponibles para compra o alquiler, empujando al alza los precios.
A continuación repasamos algunos de los sangrantes ejemplos que explican las nefastas consecuencias de esta forma de intervencionismo económico.
1. Los grandes proyectos, a merced del capricho político.
La burocracia constituye un problema de primer orden cada vez que se pretenden desarrollar grandes iniciativas de transformación urbanística. Un claro ejemplo lo tenemos en el largo y complejo proceso de aprobación de la Operación Chamartín. Según ha explicado el equipo de la consejera de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Sostenibilidad, Paloma Martín, el papeleo requerido por todo el proceso suma 50.000 folios y 5.000 archivos PDF.
No hay que olvidar que este ambicioso proyecto empezó a desarrollarse hace más de treinta años. No solo eso: para desbloquear su aprobación han tenido que intervenir todo tipo de instancias públicas, que van desde la empresa pública ADIF hasta el Ministerio de Fomento o el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid.
Además, la urgencia por sacar adelante la iniciativa hizo que, en tiempos de gobierno de Manuela Carmena, los promotores terminasen aceptando una drástica reducción en el número de viviendas proyectadas para Madrid Nuevo Norte. Originalmente se esperaba completar alrededor de 20.0000 unidades, pero Carmena quiso dejar esa cifra en torno a las 5.000 y el número finalmente aprobado ronda los 10.000 pisos.
A un promedio de 3 ocupantes, hablamos de 30.000 personas que se han quedado sin la posibilidad de vivir en estos nuevos desarrollos. Esto supone más competencia por el acceso al parque de vivienda existente o, en caso de traslado a otros municipios, implica mayores tiempos de desplazamiento, con lo que ello supone en términos de bienestar y también de emisiones contaminantes, presión sobre el sistema de transporte, etc.
2. La planificación y las licencias, un lastre.
La Administración sigue regulando el suelo de manera tremendamente intervencionista, ligando su desarrollo a Planes Generales de Ordenación Urbana cuya revisión acarrea años y años de espera. Si tomamos como referencia el caso de Madrid, encontramos que el PGOU de referencia se aprobó en 1997, de modo que el urbanismo de 2022 se desarrolla bajo planteamientos de hace un cuarto de siglo.
No solo eso: aunque se presente un proyecto sujeto a la normativa en vigor, el sistema de licencias añade nuevos retrasos que, a su vez, conllevan importantes sobreprecios. Según un estudio de EY, el papeleo aplicable a la obtención de estos permisos encarece un promedio de 29.000 euros las viviendas desarrolladas en Madrid. No solo eso: los retrasos en la autorización de obra nueva alcanzan una media de doce meses.
3. La regulación, una amenaza.
"Que no nos esperen en el mercado de la vivienda de alquiler hasta que no haya seguridad jurídica", afirmaba recientemente Ismael Clemente, consejero de Merlin Properties. Sus declaraciones no deberían sorprender a nadie: los informes especializados muestran que España figura reiteradamente entre los países que menos protegen la propiedad privada.
Peor aún, la regulación desarrollada en los últimos años avanza decididamente hacia un intervencionismo total del mercado. En Cataluña, por ejemplo, se han introducido reglas orientadas a controlar los precios y favorecer a los colectivos okupas. En Baleares se han agilizado las expropiaciones de viviendas vacías. Además, la nueva Ley de Vivienda contempla la posibilidad de que los Ayuntamientos obliguen a los promotores de nuevos desarrollos residenciales a ceder el 30% de las nuevas unidades a proyectos de "alquiler social".