El porcentaje de propietarios de vivienda en España asciende al 75%. Se trata de un porcentaje ligeramente inferior al 80% que se alcanzó durante el pico de la burbuja inmobiliaria, pero en cualquier caso hablamos de niveles superiores al promedio europeo, que se sitúa por debajo del 70%. De hecho, si nos comparamos con Alemania, podemos comprobar que estamos veinticinco puntos porcentuales por encima de los indicadores de propiedad registrados en el país teutón.
Un estudio de Fotocasa revela que, sobre el total de propietarios, un 4% cuenta en su poder con alguna vivienda vacía. Este porcentaje ha llamado la atención de la izquierda política y mediática, que lleva años defendiendo la expropiación de uso de tales inmuebles, alegando que su salida al mercado ayudaría a paliar el encarecimiento de la vivienda observado en algunas provincias. Estas intervenciones se canalizan a través de regulaciones y también de recargos fiscales inasumibles, como el encarecimiento del 150% que se plantea en el IBI en la nueva Ley de Vivienda.
Hay varios problemas con este razonamiento. El primero es de índole institucional. En la medida en que se cuestiona el derecho de propiedad, con regulaciones que expropian el libre uso de las viviendas vacías o con impuestos confiscatorios que fuerzan a su salida al mercado en contra del criterio del dueño, se envía una señal muy peligrosa a los agentes económicos, que lógicamente asumen el mensaje de que sus inversiones en el ámbito inmobiliario no serán tratadas como decisiones autónomas de operadores privados, sino que pasarán a ser evaluadas y controladas por los poderes públicos. Esto se traduce en un desplome de la confianza y del clima de inversión, lo que pronto se traduce en menos obra nueva, menos rehabilitaciones y, en última instancia, menos oferta de vivienda, lo que nos devuelve a la casilla de partida y encarece los precios.
Después esta la cuestión de la ubicación. Muchas de las viviendas que están vacías están radicadas lejos de las grandes ciudades donde los precios de compra-venta y alquiler son más elevados. Así, el stock de vivienda vacía en provincias como Málaga no llega siquiera al 1% del total de domicilios existentes, mientras que en otras demarcaciones este porcentaje es más alto, pero la demanda es a su vez más baja.
¿Por qué hay viviendas vacías?
Pero hay otro factor que debemos considerar: el de los numerosos y legítimos motivos económicos por los cuales un propietario de vivienda puede verse obligado a dejar vacía una vivienda por mucho que su escenario ideal consistiría en vender o alquilar la propiedad. De eso habla precisamente el nuevo informe elaborado por el servicio de estudios del portal inmobiliario Fotocasa.
Según dicho trabajo, el 17% de las viviendas están vacías por la sencilla razón de que llevan en el mercado menos de un año y aún no se ha cerrado ningún acuerdo que facilite su venta o arriendo. Además, hay otro 16% de propietarios que aseguran que su vivienda está vacía porque no está en condiciones de habitabilidad y requiere reformas y rehabilitaciones de calado.
También hay un 16% de propietarios que posee viviendas vacías, pero solo de forma transitoria, porque está a la espera de que sus inmuebles sean ocupados próximamente por algún familiar o amigo con el que ya existe un acuerdo, tácito o explícito, para su traspaso o alquiler. Y, por otro lado, un 14% de los propietarios reconoce que ha heredado la vivienda en cuestión y está debatiendo aún con el resto de beneficiarios cuál es el uso apropiado para la propiedad.
Por tanto, cuando extrapolamos los datos para analizar el conjunto del mercado nacional, vemos que solo el 0,9% de los particulares españoles mantiene una vivienda vacía desde hace más de dos años y sin causa aparente. Un minúsculo porcentaje que pone de manifiesto hasta qué punto las restricciones que defiende la izquierda para estos escenarios no tendrán impacto alguno en el mercado de la vivienda.
Los miedos de los propietarios
El informe de Fotocasa recuerda que "mantener una vivienda vacía también es, en muchos casos, una preocupación. De hecho, 8 de cada 10 particulares propietarios de un inmueble sin uso tienen algún tipo de inquietud relacionada con esta circunstancia. Las principales preocupaciones son el temor a una okupación, que mencionan el 43% de ellos, y el coste que supone mantener un inmueble que no genera ningún beneficio, que preocupa al 41%. El estado de la vivienda también forma parte de las inquietudes de estos propietarios: el 27% teme que la vivienda se deteriore por el abandono y el 25% que se agraven pequeños desperfectos por no detectarse a tiempo. Por lo que se refiere a tener que afrontar impuestos o penalizaciones específicos por tener la vivienda vacía, como podría ser el recargo en el IBI, es una preocupación para el 16% de los propietarios".
Por otro lado, los propietarios tienen claro que "tener mayor seguridad jurídica les impulsaría a dar algún uso a los inmuebles que tienen parados. Concretamente, lo que más valoran es tener más garantías de poder recuperar la vivienda en caso de ocupación (7,3 puntos sobre 10) y de poder recuperar la vivienda en caso de impago (7,1 puntos sobre 10)". Aparte de disponer de mayor seguridad jurídica, también creen que "sería importante poder acceder a ayudas de rehabilitación y reformas para garantizar la habitabilidad de las viviendas o acceder a diferentes deducciones fiscales".