España no es un país pequeño. Su extensión geográfica es, de hecho, una de las más grandes de Europa. Sin embargo, se da la paradoja de que el suelo disponible para desarrollar nuevas viviendas es, a todas luces, escaso. Y es que, con el actual modelo urbanístico, solo es posible construir allí donde se otorga un sinfín de permisos, de modo que buena parte de nuestro territorio está fuera del mercado, por mucho que esté vacío.
Es lógico proteger algunos espacios por motivos culturales, medioambientales o de cualquier otra índole. Parece sensato conservar entornos naturales especiales y modular la construcción de vivienda en dichos espacios. También resulta aceptable la limitación del desarrollo de vivienda en áreas de especial valor patrimonial, caso de los cascos históricos de nuestras ciudades. Sin embargo, todo el suelo que no esté protegido debería estar sujeto a la operativa propia del mercado, para que fuesen las empresas y las familias las que lo desarrollasen siguiendo criterios estrictamente ceñidos a las necesidades del sector privado.
Lo que ocurre, sin embargo, es muy distinto. La gestión urbanística practicada en España restringe enormemente el suelo disponible para desarrollar vivienda, interviniendo por partida doble el mercado. Por un lado, hay grandes superficies de territorio en las que no es posible construir, a pesar de que no hay motivos aparentes para que así sea. Por otro lado, allí donde sí se permiten los desarrollos, el proceso está sujeto a un sinfín de aprobaciones y licencias. En la práctica, desarrollar obra nueva desde cero puede suponer entre diez y doce años de espera.
Por tanto, si hay escasez de suelo donde se pueda edificar obra nueva, el resultado lógico es que se desarrollen pocas viviendas y se produzca un creciente desequilibrio entre oferta y demanda. En el caso de Madrid, la administración regional que preside Isabel Díaz Ayuso ha puesto en marcha un ambicioso plan de colaboración público-privada que permitirá la salida al mercado de 25.000 nuevas viviendas destinadas al alquiler. Además, el gobierno municipal que dirige José Luis Martínez Almeida ha desbloqueado la construcción de 163.000 viviendas que estaban bloqueadas por las trabas que introdujo el anterior gabinete, dirigido por la comunista Manuela Carmena.
El problema es que, a pesar de los pasos que han dado Ayuso y Almeida, el suelo disponible es el que es. La consultora CBRE, especializada en el sector inmobiliario, acaba de publicar un informe en el que señala que en España quedan 228 millones de metros cuadrados de suelo residencial edificable en los que se podría desarrollar más de 1,4 millones de viviendas.
El problema es que, si nos fijamos en Madrid, la bolsa de suelo disponible para construir vivienda asciende, a fecha de hoy, a 20-21 millones de metros cuadrados, lo que solamente permitiría impulsar 122.000 viviendas. Ocurre algo parecido en Barcelona, que suma algo más de 15 millones de metros cuadrados que cuentan con autorización para edificar pero están vacantes. Esta cifra limita el potencial de obra nueva desarrollable en la Ciudad Condal a 91.000 viviendas. Y, en el caso de dos áreas metropolitanas tan relevantes, hablamos de cifras insuficientes para acomodar el crecimiento de la demanda.
Hay distintas formas de medir la escasez de obra nueva. Un estudio de las consultoras y tasadoras Atlas-Gesvalt considera que hacen falta 214.000 unidades para lograr el equilibrio entre oferta y demanda. Por tanto, si se desarrollan las 122.000 viviendas que permiten los planes urbanísticos en vigor, el déficit de vivienda se reduciría a la mitad, pero la brecha seguiría siendo muy notable.
De ahí que tenga especial importancia la nueva Ley del Suelo que está tramitando el gobierno regional y que deberá incorporar mejoras de calado, como una mayor flexibilización de los usos del suelo o un planteamiento más liberal a la hora de permitir desarrollos y definir espacios protegidos.