El ayuntamiento de San Francisco, en California, ha presentado un plan que facilitará la conversión de oficinas comerciales en viviendas. Esta decisión resulta especialmente simbólica, puesto que la localidad de la Costa Oeste fue pionera a la hora de introducir restricciones en el mercado inmobiliario, con la adopción de un mecanismo de control de los precios del alquiler que fracasó estrepitosamente, generando un histórico y grave problema de escasez de propiedades residenciales disponibles para compra o alquiler.
Esta circunstancia parece haber dado pie a una nueva mentalidad volcada en facilitar una mayor oferta de pisos en el mercado. La decisión que ahora trasciende ha sido adoptada por London Breed, la alcaldesa de San Francisco. La dirigente, adscrita al Partido Demócrata, presentó un plan que pretende facilitar la conversión de uso de aquellas oficinas que han caído en desuso a raíz del auge del teletrabajo. Según los planes de la alcaldía, es posible facilitar esta transformación en edificios y espacios de trabajo cuya superficie conjunta supera los 460.000 metros cuadrados.
Para facilitar este vuelco, Breed concederá una exención fiscal a aquellas empresas que pongan en marcha este tipo de operaciones de transformación. Para ser precisos, la "Proposición C" impulsada por la alcaldía y respaldada por los votantes de la ciudad ha permitido aprobar una ordenanza que procede a bonificar al 100% el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando se realice la primera venta de las propiedades inmobiliarias que resulten de estas transformaciones.
En la actualidad se estima que más del 35% de las oficinas de la ciudad están vacías, de modo que el potencial de actuación es notable, especialmente con el cierre de sedes vinculadas a empresas emblemáticas como la tecnológica Meta o el centro comercial Macy’s. La clave ahora será generar el suficiente apetito entre los inversores y, no menos importante, reducir trámites urbanísticos y normas inmobiliarias que pueden retrasar la ejecución de los proyectos.
El ayuntamiento encargó a la empresa Gensler un trabajo de rastreo de los edificios que podrían ser reconvertidos. Esta auditoría reveló que al menos el 40% de las oficinas evaluadas en San Francisco pueden ser empleadas como viviendas residenciales si se acometen las obras necesarias. En la misma línea se ha pronunciado la agencia de calificación de deuda Moody’s, que valora positivamente este tipo de planteamientos pero advierte de que, en la práctica, la cifra de oficinas que finalmente serán transformadas se sitúa en el entorno del 15% de todas estas propiedades.
Cambio de paradigma
Otras ciudades de Estados Unidos llevan ventaja, caso de Washington, donde se han aprobado ya 5.820 operaciones de transformación, o Nueva York, que suma 5.215 proyectos de este tipo y ha creado una línea específica de trabajo a través de una oficina municipal que actúa como ventanilla única y ya está en conversaciones con propietarios de 50 edificios. En Los Ángeles se están empezando a desarrollar actuaciones similares.
En todo el país norteamericano, el número de operaciones de transformación de oficinas en viviendas ha subido de 12.100 a 55.300 entre 2021 y 2024, hasta el punto de que el 38% de las actuaciones de rehabilitación residencial obedecen ya a este tipo de proyectos. La edad media de estos inmuebles es 20 años inferior de lo habitual, aunque la relativa "juventud" de las propiedades que están siendo renovadas y modificadas también va de la mano con las complejidades asociadas a la transformación de los espacios y, especialmente, la gestión de los requisitos burocráticos que aún persisten.
Más allá de Estados Unidos, en Argentina y Nueva Zelanda se han conocido reformas que buscan facilitar una mayor oferta de vivienda como fórmula para compensar las subidas de precios. En el país oceánico fue la ciudad de Auckland la que protagonizó este cambio de paradigma, mientras que en el Cono Sur se ha producido un rápido vuelco, con más oferta de pisos y precios más asequibles tras la liberalización de precios aprobada por el nuevo gobierno de Javier Milei.
En España prevalece un modelo intervencionista volcado en el intervencionismo urbanístico y las regulaciones de precio. Previsiblemente, el resultado no es otro que el desplome de la oferta, el encarecimiento de los alquileres y el atasco burocrático, en línea con la experiencia de Alemania, Francia o Suecia.
Sin embargo, a nivel autonómico consta una propuesta de Foro Regulación Inteligente que dio pie a una prometedora reforma anunciada por la Comunidad de Madrid en 2020 que debería convertirse en una realidad en 2024 con la aprobación de una nueva Ley del Suelo de la región que gobierna Isabel Díaz Ayuso. Según comunicó entonces el equipo de la lideresa autonómica, la intención es modificar la normativa urbanística para "eliminar y simplificar los requisitos que aplican a los cambios de uso de suelo no protegido".