Las políticas públicas de vivienda tienen un largo recorrido en nuestro país. A este respecto, desde el régimen franquista y, después, durante los diferentes gobiernos democráticos, las autoridades han venido implementando y reconfigurando la oferta de vivienda protegida. Y ahora la nueva Ley de Vivienda aprobada por Sánchez y sus socios introduce un nuevo catálogo de términos y modificaciones.
La primera legislación al respecto data del 1954, con la Ley sobre Viviendas de Renta Limitada, que se desarrollaría años más tarde en la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial de 1968, lo que daría lugar a las conocidas como viviendas VPO.
Con la llegada de la democracia, las Comunidades Autónomas asumieron buena parte de las competencias en materia de vivienda, por lo que las legislaciones varían en cada región. No obstante, por lo general constan una seria de categorías que, de manera relativamente homogénea, rigen en todo el territorio nacional. Asimismo, debemos considerar que buena de las promociones de vivienda protegida están a cargo de entidades privadas.
- Viviendas de Protección Oficial (VPO). Siendo la modalidad más antigua, hoy en día no se califican viviendas bajo esta categoría, con la excepción de las VPO de régimen especial, realizadas para un fin concreto y en momentos puntuales. Los inmuebles VPO cuentan con las condiciones más ventajosas para los compradores, estableciendo menores requisitos y una mayor duración de la protección. Estos no pueden superar los 90 m2 de superficie útil, tienen precios regulados de venta y deben destinarse a residencia habitual y permanente. En la Comunidad de Madrid, las VPO de régimen especial se conceden con una protección de 30 años y a familias con ingresos máximos de 2,5 veces el IPREM.
- Viviendas de Protección Pública destinadas a la venta o uso propio. En esta categoría, orientadas a ser vendidas a familias en vulnerabilidad económica, suelen establecerse tanto viviendas de protección pública básica (VPPB) así como con precio limitado (VPPL), teniendo estas últimas mayores facilidades de acceso. Según la última legislación madrileña, los inmuebles protegidos deberán tener menos de 150 m2 construidos y los ingresos familiares máximos para acceder son de entre 5,5 (VPPB) y 7,5 (VPPL) veces el IPREM. La duración del régimen legal protegido es de 15 años.
- Viviendas de Protección Pública destinadas al arrendamiento (VPPA). Se trata de propiedades con calificación protegida dirigidas a ser puestas en alquiler a precios reducidos. Y al igual que el caso de las viviendas protegidas destinadas a la venta, también existen categorías que diferencian entre protección básica y protección con precio limitado, con requisitos similares. Asimismo, la duración de la protección también es de 15 años en la Comunidad de Madrid.
- Viviendas de Protección Pública destinadas al arrendamiento con opción de compra (VPPA-OC). En este caso, estamos hablando de inmuebles ofrecidos en régimen de alquiler protegido que permiten a los inquilinos comprar la vivienda en un futuro. La duración de la protección para esta categoría tiende a ser más baja, ubicándose en los 10 años en Madrid. En esta categoría suelen incluirse modalidades especiales para jóvenes.
¿De dónde salen las viviendas de Sánchez?
En el contexto de la protección pública de la vivienda, Pedro Sánchez ha prometido en las últimas semanas, y en vísperas de las elecciones locales y autonómicas, la movilización de miles de viviendas sociales.
De entre los inmuebles anunciados por el dirigente socialista, destaca, en primer lugar, el plan para destinar 50.000 viviendas del banco malo Sareb pese a que, como recordó Libre Mercado, tan solo alrededor de 9.000 estarían disponibles para la venta inmediata. Dentro de estas 50.000 viviendas, Sánchez ha prometido transferir 21.000 a las comunidades y ayuntamientos para que apliquen sus propias políticas de vivienda social, mientras que 14.000 ya están habitadas y pasarían a ser gestionadas "proactivamente" por el Ejecutivo. Por último, 15.000 inmuebles provendrían de ceder a entidades privadas suelo urbanizable de la Sareb, destinándose estos al alquiler "asequible".
En otro punto se situarían las 43.000 viviendas adicionales prometidas por el Presidente del Gobierno, las cuales serían de nueva construcción y financiadas por el Gobierno mediante préstamos ICO por valor de 4.000 millones de euros provenientes de fondos europeos. Podrán acceder a los créditos "promotores públicos y privados y las viviendas deberán destinarse al alquiler social o asequible durante, al menos, 50 años".
Los nuevos términos
Pese a que la nueva Ley de Vivienda no introduce cambios específicos en las denominaciones de viviendas protegidas, dependientes de cada comunidad autónoma, sí establece, en primer lugar, definiciones generales de los distintos tipos de protección a aplicar a nivel nacional y, en segundo, otro tipo de definiciones nunca antes formuladas en la legislación española.
Primeramente, la legislación dispone que la vivienda protegida es aquella que está "sometida a un régimen especial para destinarla a residencia habitual de personas con dificultades de acceso al mercado de vivienda", ya sea en el ámbito rural, urbano o metropolitano. Y a efectos de la Ley de Vivienda, se especifican dos subtipos de protección: la vivienda social y la vivienda de precio limitado.
- 1) Vivienda social:
Se trata de aquella vivienda que, teniendo titularidad pública, se destina "al alquiler, cesión o cualquier otra fórmula de tenencia temporal sujeta a limitaciones de renta o de venta y destinada a personas u hogares con dificultades para acceder a una vivienda en el mercado". Del mismo modo, también se considera vivienda social aquella "cuyo suelo sea de titularidad pública sobre el que se haya constituido derecho de superficie, concesión administrativa o negocio jurídico equivalente". De esta forma, este tipo de vivienda protegida "podrá desarrollarse sobre terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos o estar comprendida en edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectos al servicio público", mientras que podrá gestionarse "de manera directa por las administraciones públicas o entidades dependientes, por entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda, o a través de fórmulas de colaboración público-privada". Por último, podrá tener la consideración de vivienda social de emergencia aquella vivienda social que esté destinada a atender "situaciones de emergencia, ofreciendo solución habitacional a corto plazo y de forma temporal, con carácter universal y hasta que se provea de una vivienda alternativa permanente", ofreciéndose esta a "personas y familias en situación de pérdida o imposibilidad para acceder a una vivienda adecuada, independientemente de las condiciones documentales y administrativas de las personas afectadas".
- 2) Vivienda protegida de precio limitado:
En este caso, se hace referencia a la vivienda "de titularidad pública o privada (excluida la social o dotacional pública) que está sujeta a limitaciones de precios de renta y a todos los demás requisitos que se establezcan legal o reglamentariamente", estando destinada a "satisfacer la necesidad de vivienda permanente de personas u hogares que tengan dificultades de acceder a la vivienda en el mercado". Así, se establece que la vivienda de precio limitado "será calificada como tal con arreglo al procedimiento establecido por la Administración Pública competente".
Por otro lado, entre los nuevos palabros definidos por la Ley de Vivienda en el artículo 3 de su título preliminar, destacan los siguientes:
- Infravivienda. Se trata de "la edificación, o parte de ella, destinada a vivienda, que no reúne las condiciones mínimas exigidas de conformidad con la legislación aplicable". Del mismo modo, la ley establece un criterio general por el cual tampoco reunirán dichas condiciones "las viviendas que incumplan los requisitos de superficie, número, dimensión y características de las piezas habitables, las que presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas y las que no cumplan los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la edificación".
- Sinhogarismo. Este término hace referencia a la "circunstancia vital que afecta a una persona, familia o unidad de convivencia que no puede acceder de manera sostenida a una vivienda digna y adecuada en un entorno comunitario y aboca a las personas, familias o unidades de convivencia que lo sufren a residir en la vía pública u otros espacios públicos inadecuados, o utilizar alternativas de alojamiento colectivo institucionalizado de las diferentes administraciones públicas o de entidades sin ánimo de lucro, o residir en una vivienda inadecuada, temporal o no, inapropiada o masificada, en una vivienda insegura, sin título legal, o con notificación de abandono de la misma, o viviendo bajo amenaza de violencia". Del mismo modo, la Ley de Vivienda establece que podrá calificarse como "sinhogarismo cronificado" aquella situación de sinhogarismo que "continúe o se produzca a lo largo de un periodo de tiempo igual o superior a un año".
- Gran tenedor. Se trata de toda aquella persona física o jurídica "que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros". No obstante, se añade que esta definición "podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa".
- Vivienda digna y adecuada. El concepto se refiere a la vivienda que, "por razón de su tamaño, ubicación, condiciones de habitabilidad, accesibilidad universal, eficiencia energética y utilización de energías renovables y demás características de la misma, y con acceso a las redes de suministros básicos, responde a las necesidades de residencia de la persona o unidad de convivencia en condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, constituyendo su domicilio, morada u hogar en el que poder vivir dignamente, con salvaguarda de su intimidad, y disfrutar de las relaciones familiares o sociales, favoreciendo el pleno desarrollo y la inclusión social de las personas".
- Vivienda asequible incentivada. Se considerará como tal toda "vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado". Los beneficios públicos que se confieran a estas viviendas "estarán vinculados a las limitaciones de uso, temporales y de precios máximos que, en cada caso, determine la Administración competente".