Los costes directos de construir una vivienda en España han experimentado un fuerte repunte. Antes del estallido de la guerra en Ucrania, el análisis de ACR para el conjunto del año 2021 arrojaba un aumento interanual del 24%. Peor aún, la última estimación de la promotora de obra nueva Neinor Homes apunta que el año 2022 puede cerrarse con un nuevo incremento del 10%.
Por tanto, en comparación con el año 2020, en el que los costes de construcción se moderaron casi un 4%, el bienio 2021-2022 ha estado marcado por un fuerte aumento en este indicador. Para ser precisos, el encarecimiento de los costes de construcción sería del 36%, con todo lo que eso significa para los precios finales que abonan las familias en el momento de la compra. Y es que los materiales necesarios para desarrollar vivienda están enfrentando una fuerte inflación que amenaza con trasladarse a los precios que abonan los compradores.
El Índice Internacional de Costes de Construcción que elabora Arcadis ofrece algunos argumentos para la tranquilidad. Por ejemplo, aunque Barcelona, Madrid, Málaga y Valencia están en el top 100 de las ciudades donde es más caro construir, lo cierto es que las posiciones que ocupan las cuatro urbes españolas son relativamente rezagadas, ya que aparecen en los números 73, 75, 76 y 78 de la tabla. Por tanto, nuestra situación de partida es menos problemática que la de otras economías de nuestro entorno, pero la tendencia es preocupante.
A todo lo anterior hay que sumarle la subida de otros costes que, hasta ahora, se han venido manteniendo planos. Por ejemplo: el previsible aumento de los tipos de interés hará que la cuota mensual de los hipotecados españoles suba entre 126 y 537 euros, de modo que el precio de acceso a la vivienda también va a experimentar un coste de financiación marcadamente superior. De modo que parece imperioso buscar soluciones a la escalada generalizada de los precios soportados por el sector.
De igual modo, no hay que despreciar el efecto que están teniendo las subidas fiscales y del salario mínimo en el coste de la mano de obra. Este último indicador se ha incrementado más de un 40% desde que gobierna Pedro Sánchez.
Compensar el encarecimiento con menos intervencionismo
¿Qué podemos hacer para desbloquear la situación? Como ha explicado Libre Mercado, el atasco burocrático que enfrentan los promotores es tal que el arranque de una promoción de obra nueva supone entre diez y doce años de demora, a raíz de todo el papeleo exigido por las autoridades urbanísticas. Unos tiempos de espera tan dilatados redundan en precios más elevados para todos los agentes del mercado. De modo que las medidas de flexibilización y desregulación normativa pueden ayudar, y mucho, a generar costes más asequibles para todo el proceso de desarrollo de vivienda.
El precio de las licencias de construcción y las tasas de referencia de los impuestos del sector también debería ser revisadas para favorecer una mayor competitividad en términos de costes. El primer indicador se encareció un 8% en Madrid durante el periodo de gobierno de Manuela Carmena (2015-2019) y ha experimentado subidas aún mayores en otras ciudades como Barcelona.
Pero, no lo olvidemos, hay otro problema en la mesa que no se puede cuantificar de forma precisa, pero que encarece sistemáticamente la operativa del sector. Y es que, sin duda, existe un enorme riesgo político asociado a los procesos del mercado inmobiliario. Tomemos el caso de Barcelona. La alcaldía de Ada Colau se dedica a comprar precios privados a precio de oro, inflando y distorsionando las dinámicas del mercado. Además, el consistorio protege de forma activa al movimiento okupa, al que brinda respaldo institucional y normativo. No solo eso: Colau también amenaza de forma activa a los propietarios de vivienda, planteando expropiaciones a quienes no den a su propiedad el uso que desea la alcaldía. Y, si todo lo anterior no fuese suficiente, no hay que olvidar que en Cataluña se han introducido controles de precios que han hecho que se desplome la oferta de vivienda en alquiler. Todo esto se traduce en costes más altos, en la medida en que los promotores se ven obligados a incluir estos posibles obstáculos en los precios que ofrecen a los compradores.
De modo que, ante la subida de los precios de coste de los materiales de construcción, y ante la escalada de otros factores como los tipos de interés o la mano de obra, parece lógico plantear una ronda de medidas de desregulación que suavicen los enormes costes regulatorios asociados al desarrollo de un bien de primera necesidad como es la vivienda.