
El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid ha dado luz verde a un proyecto de ley que introduce diversas medidas urbanísticas volcadas en elevar el parque de vivienda disponible para compra-venta y, especialmente, para arriendo. La nueva normativa incluye una medida estrella consistente en facilitar la conversión de oficinas en pisos de alquiler.
Según el Gobierno regional, la ley permitirá transformar 1,8 millones de metros cuadrados de oficinas y locales empresariales que, a fecha de hoy, están infrautilizados o, incluso, son simplemente parcelas vacías y no desarrolladas. Esta conversión permitirá sacar adelante alrededor de 20.000 nuevas viviendas en diversos municipios de la comunidad gobernada por la popular Isabel Díaz Ayuso. La entrada en vigor de la nueva norma está prevista para finales de junio.
La nueva ley permite el cambio de uso de suelo destinado a oficinas para su correspondiente transformación e incorporación al uso residencial. Estos cambios se podrán acometer sin modificar el planeamiento urbano, aunque llevan aparejado el compromiso de que la transformación tenga como resultado la creación de viviendas protegidas dedicadas al alquiler. El arriendo será con precio social durante los primeros quince años de vida útil de los inmuebles, pasando a mercado libre a partir de entonces.
Este tipo de cambio se podrá realizar mediante una licencia. Los ayuntamientos dispondrán de hasta cuatro meses para autorizar los expedientes y dar visto bueno a la implementación de las modificaciones pertinentes. En caso de contar con el visto bueno de las corporaciones locales, se otorga un plazo de dos años para solicitar la licencia de obra y un máximo de tres años para ejecutar las tareas constructivas.
La medida también aplica a parcelas vacantes y no solamente a edificios existentes, siempre que afecte a toda la estructura. Esto significa que no solamente se producirán conversiones de uso en edificios de oficinas ya existentes, sino que también se permitirá que aquellas parcelas que están sin desarrollar pero que han sido catalogadas como de uso de oficina puedan convertirse en edificios residenciales.
Además, la iniciativa que próximamente aprobará la Asamblea de Madrid exime de planes especiales para la implantación de VPP en parcelas supramunicipales designadas como equipamientos. Este cambio permitirá recortar los tiempo de construcción entre 8 y 12 meses, con el consecuente impacto en términos de ahorro de tiempo y dinero.
Los cambios de uso, cada vez más populares
El cambio de uso es una herramienta cada vez más popular para facilitar la salida al mercado de más vivienda. En Estados Unidos, ciudades como San Francisco han dejado atrás los viejos controles de alquileres y han adoptado esta fórmula como palanca para elevar la oferta de inmuebles disponibles para compra-venta y arriendo.
En 2020, la Comunidad de Madrid empezó a plantearse una revolución urbanística consistente en flexibilizar los cambios de uso del suelo. Cuatro años después, los cambios anunciados por Isabel Díaz Ayuso se convierten en una realidad, con la posibilidad de convertir oficinas en pisos residenciales dedicados a alquiler asequible.
El déficit de vivienda en la región asciende a 214.000 unidades, pero las leyes urbanísticas solamente permiten construir 122.000 nuevos pisos y casas. Cambios como los que acaba de anunciar la Comunidad de Madrid pretenden actuar sobre esta circunstancia, al igual que ya hizo en 2022 con la llamada "Ley Ómnibus", que facilita la aprobación de Planes Especiales y evita que prácticamente cualquier cambio requiere modificaciones de los Planes Generales, flexibilizando asimismo los desarrollos en suelo rústico o los usos del suelo público.
Entre 2019 y 2023, la Comunidad de Madrid y los distintos ayuntamientos de la región han desbloqueado macro-proyectos urbanísticos que permitirán sacar 200.000 viviendas al mercado. En 2024, la tónica expansiva y desreguladora se ha mantenido, permitiendo el desbloqueo de otros 20.000 pisos.