La vivienda se sigue encareciendo en España. Ni siquiera la subida de los tipos de interés apreciada en los últimos años ha enfriado la evolución de un mercado que se mantiene plano en las zonas de baja demanda y se dispara en las regiones y ciudades donde hay más apetito por parte de la ciudadanía. Ante esta situación, el gobierno de Pedro Sánchez insiste en aprobar medidas intervencionistas que solamente contribuyen a agravar y empeorar el problema, elevando en última instancia los precios de compra y alquiler.
Vayamos primero a la última ocurrencia del Ejecutivo, que sale adelante de espaldas a la evidencia disponible. La Administración Sánchez ha puesto en marcha un programa que avala hasta el 20% de la compra de primeras residencias por parte de jóvenes y familias con menores a cargo. Esta iniciativa ya está en marcha y movilizará hasta 2.500 millones de euros a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Sería un error pensar que este tipo de iniciativas son originales, puesto que ya se han puesto en marcha en otros países de nuestro entorno y, de hecho, sus resultados han sido francamente decepcionantes. El mejor ejemplo es el programa "Help to Buy" (H2B) que puso en marcha Reino Unido y, de acuerdo con distintos análisis, ha fracaso estrepitosamente.
Así, un estudio elaborado por investigadores de la London School of Economics evalúa la iniciativa y encuentra que, lejos de favorecer el acceso a la vivienda, esta política de apoyo público al lado de la demanda terminó distorsionando el mercado a través de distintos problemas, caso del aumento de precios o la reducción de la oferta.
En la práctica, la garantía de entre el 20% y el 40% aportada por el Estado terminó favoreciendo una subida de precios por parte de los propietarios, con un aumento del 8%. La oferta de vivienda no apreció ningún efecto de aumento general y solamente subió de forma puntual en zonas donde no hay tanta demanda y, por tanto, los precios eran ya más asequibles.
De hecho, el estudio muestra que, tras la entrada en vigor de H2B en abril de 2013, el grueso del aumento de precios se trasladó al bolsillo de los promotores inmobiliarios y demás operadores del sector, que de hecho mejoraron sus beneficios de forma más acelerada que aquellos desarrolladores de vivienda que no participaron en la iniciativa de apoyo público a la compra de primeras residencias.
Otras medidas contraproducentes
Los avales a la compra no son, ni mucho menos, la única medida que el gobierno ha introducido en el ámbito de la vivienda y que puede tener un efecto contraproducente. En el último año, los controles de precios del alquiler han contribuido a agravar significativamente la situación de los arriendos en España.
Así, se estima que los precios del alquiler han aumentado aproximadamente un 7-8%, apoyados en una reducción de oferta cercana al 4%. Nada de esto debe sorprendernos, puesto que los controles que pretenden moderar los alquileres tienen siempre el efecto contrario, como ya nos demuestra la experiencia previa de otros países como Suecia, Alemania o Francia.
También falla el gobierno en el plano fiscal, donde el gobierno no ha movido ni un dedo para reducir la elevadísima carga tributaria que soportan las transacciones de vivienda. El servicio de estudios del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), organismo ligado al Consejo General de Economistas de España, sitúa en un 26% el peso de los impuestos sobre los precios finales de venta al público. En total, se observan hasta veinte imposiciones fiscales ligadas a la vivienda.
Ni que decir tiene que la inseguridad jurídica es otro de los problemas que enfrentan los operadores del sector inmobiliario a la hora de dar uso a sus activos de forma eficiente. Recientemente se publicó el Índice de Derechos de Propiedad que elaboran la Property Rights Alliance y el Instituto de Estudios Económicos, en el que nuevamente vemos que España figura en la zona baja de la UE y la OCDE a la hora de salvaguardar las propiedades de sus ciudadanos.
A todo esto hay que sumarle un urbanismo asfixiante que llega a bloquear proyectos de desarrollo de vivienda durante dos décadas y, en los casos más delicados, por más de treinta años. De media, desarrollar obra nueva en España requiere entre diez y doce años de papeleo y tramitación burocrática. Una pesadilla que restringe sustancialmente la capacidad de los promotores de sacar adelante nuevos pisos y casas con los que acomodar la creciente demanda observada en ciertas autonomías y, especialmente, en las principales capitales económicas y turísticas.